ธุรกิจอพาร์ทเมนท์

สร้างอพาร์ทเม้นท์ บริหารจัดการอย่างไรถึงจะอยู่รอด

อพาร์ทเม้นท์ หรือ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

อพาร์ทเม้นท์ที่มีการบริการเพิ่มขึ้นมา คนที่มีอพาร์ทเม้นท์อยู่แล้วมาทำเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เสริมขึ้นไป ซึ่งการบริการเป็นสิ่งที่ทำให้เราประสบผลสำเร็จ ทำให้เราต้องหาข้อแตกต่างในการทำเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ที่แตกต่างจากที่อื่นๆ เพื่อให้ลูกค้าเกิดการประทับใจ ในการเริ่มต้นการลงทุนนั้นผู้ประกอบการ จะต้องกำหนดกลุ่มลูกค้าว่า จะหาลูกค้าจากไหน ลูกค้าเราคือใคร โดยจะต้องมาดูว่าทำเลที่ตั้งของเราเหมาะสมกับทำเลหรือไม่ นอกจากนี้ยังต้องมองไปถึงอนาคตว่าจะมีเหตุการณ์อะไรเกิดขึ้น เพื่อกำหนดทิศทางการลงทุน ลูกค้าต้องเป็นลูกค้าที่เราเห็นอยู่แล้ว ว่ามีอยู่จริง เราจึงจะไปก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ขึ้นมานอกจากมองฐานลูกค้าแล้ว สิ่งสำคัญอีกอย่างหนึ่งก็ต้องมองว่ามีคู่แข่งหรือเปล่า แล้วเราต้องมาคิดว่าจะสร้างความแตกต่างให้เกิดขึ้นอย่างไร ในโครงการที่จะประสบความสำเร็จได้ คือ โครงการที่มีการเดินทางโดยสะดวกสบาย แล้วก็มีการรักษาความปลอดภัยที่ดี แต่นั่นไม่ได้หมายความว่า อพาร์ทเม้นท์หรือ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์อยู่ท้ายซอย เราก็สามารถจะชดเชยด้วยการบริการรถรับส่ง อยู่ลึกแค่ไหน แต่มีความปลอดภัยที่เหนือกว่า เป็นจุดที่สามารถแก้ไขความไม่สะดวกสบายได้

                    

กฎหมายอพาร์ทเม้นท์

ตามกฎหมายอพาร์ทเม้นท์ เจ้าของจะสร้างขึ้นมาโดยมีวัตถุประสงค์รับบุคคลทั่วไป ไม่ได้คิดจะรับนักศึกษาเข้าพัก พอรับนักศึกษาเข้าพัก กลายเป็นหอพัก จะต้องจดทะเบียนหอพัก ส่วนกฎหมายหอพัก คือ มีนักศึกษาอยู่ตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป แล้วเรียนหนังสือปริญญาตรีลงมา อายุไม่เกิน 25 ปี ต้องจดทะเบียนหอพัก เจตนาของกฎหมายคือ ต้องการให้เจ้าของหอพักดูแลเด็กมากขึ้น เปรียบเสมือนเป็นบ้านหลังที่สอง ไม่มีกฎอะไรมากมาย

การจดทะเบียนหอพัก 

การจดทะเบียนหอพัก ต้องมีหลักฐานการเป็นเจ้าของ คำว่าเจ้าของคือ หนึ่งอาจจะเช่ามา อาจจะครอบครองโดยกรรมสิทธิ์ ชั่วระยะเวลาใดเวลาหนึ่ง อาจจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน กรรมสิทธิ์ในตัวอาคาร ก็สามารถจะมาจดทะเบียนหอพักได้ แต่มีปัญหาที่เกิดขึ้นในจังหวัดขอนแก่น 15 ราย ผู้ว่าฯไม่ให้จดทะเบียนหอพักได้ เพราะว่าคนที่จะมาขออนุญาตหอพัก ไปสร้างในที่สาธารณะจะมาจดทะเบียนหอพัก ผมบอกว่าเจ้าของหอพักไม่ได้บอกเจ้าของกรรมสิทธิ์ตรงนั้น ผมก็ชี้แจงไปว่าถ้าเป็นการเช่ามา จะต้องมีการเพิกถอนสถานที่ตรงนั้น ต้องนำคำสั่งศาลไปรื้อถอนให้หมด กฎหมายหอพักเป็นกฎหมายของสังคม บริการ สาธารณะ ตามกฎหมายการปกครองหากเจ้าหน้าที่ไม่จดทะเบียนให้ท่าน ท่านจะสามารถฟ้องได้”

ต้นทุนในการดำเนินการก่อสร้างอาคาร

ต้นทุนในการดำเนินการก่อสร้างอาคาร การออกแบบและการตกแต่งภายใน แบ่งออกเป็น 3 เกรดเกรด A หมายถึงกลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติ กลุ่มลูกค้าที่มีรสนิยมสูง ระดับผู้บริหาร เราจะได้อัตราค่าเช่าที่สูง เดือนหนึ่งเป็นหลักแสน กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ต้องการสิ่งที่ดีที่สุด สิ่งอำนวยความสะดวกที่ค่อนข้างดี จะเหมือนโรงแรม 5 ดาว ค่าออกแบบ 

อพาร์ทเม้นท์เกรด A จะตกอยู่ ตารางเมตรละ 1,100 บาท ค่าก่อสร้างตัวอาคาร 22,000 บาท ค่าตกแต่งภายในรวมเฟอร์นิเจอร์ จะอยู่ที่ประมาณ 25,000 บาท ถ้ารวมแล้วก็ตกอยู่ประมาณ 48,000 บาทเกรด

อพาร์ทเม้นท์เกรด B เป็นกลุ่มลูกค้าที่ยังมีรสนิยมดีอยู่ แต่ก็ขอให้ดูดี อาจจะได้ราคาประมาณ 4-5 หมื่นต่อเดือน ค่าออกแบบ ตกแต่งภายใน ก่อสร้าง ประมาณ 34,000 บาท

อพาร์ทเม้นท์เกรด C ไม่เน้นการดีไซด์ที่หรูแต่ดูดี วัสดุใช้แล้วทนทาน เน้นลูกค้าที่มีรายได้ไม่สูงมาก หรือเป็นอพาร์ทเม้นท์ที่อยู่ในโลเกชั่นที่ค่อนข้างดี เช่น ตามมหาวิทยาลัยเอกชน ค่าออกแบบ ก่อสร้าง ตกแต่งภายในไม่เกิน 28,000 บาท

 ที่มา : http://sites.google.com/site/dormkhonkaen

เตรียมตัวก่อนคิดการใหญ่ในการสร้างธุรกิจอพาร์ทเมนท์

หลักสำคัญในธุรกิจอพาร์ทเมนท์

ถึงแม้ว่าธุรกิจอพาร์ทเมนท์โดยภาพรวมแล้ว โดยเฉพาะในด้านงานก่อสร้าง ไม่ต่างจากการก่อสร้างบ้านพักอาศัยมากนัก แต่ด้วย scale งานที่มีขนาดใหญ่กว่า จึงมีสิ่งที่ต้องคำนึงถึงอยู่หลายประการด้วยกัน

1. ทำเล จะเป็นคำตอบให้ผู้ประกอบการทราบถึงความเป็นไปได้ของธุรกิจมากน้อยเพียงใด ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างบ้านหรืออพาร์ทเมนท์ ต่างก็ต้องเลือกทำเลที่ตั้งที่อยู่ใกล้ชุมชน ยิ่งใกล้ตลาด สถานศึกษา ย่านธุรกิจ การคมนาคมสะดวกสบายก็ยิ่งดี

2. งบประมาณ สำหรับงานก่อสร้าง commercial buildings  อย่างอพาร์ทเมนท์แล้ว ถือว่าเป็นเรื่องสำคัญอีกเรื่องหนึ่ง เพราะมีผลต่อรายได้ ระยะเวลาคืนทุน ในขณะที่การก่อสร้างบ้านพักอาศัยไม่จำเป็นต้องนำเรื่องของระยะคืนทุนหรือรายได้ผลกำไรมาคิดคำนวณร่วมด้วย

3. ทีมที่ปรึกษา ประกอบด้วย วิศวกรที่ปรึกษาโครงการ สถาปนิก ผู้ควบคุมและหรือผู้ตรวจสอบ ผู้รับเหมา ซึ่งขาดไม่ได้ไม่ว่าจะเป็นงานก่อสร้างอพาร์ทเมนท์ 18 ล้านหรือบ้านหลังละ 4 ล้าน

4. กฎหมายก่อสร้างและควบคุมอาคาร ข้อกำหนดของการอาคารสูงหรืออาคารสาธารณะนั้นมีมากกว่าบ้านพักอาศัยทั่วไป ซึ่งตัวบทกฎหมายครอบคลุมตั้งแต่ การออกแบบอาคารจนถึงการก่อสร้าง รวมไปถึงพื้นนี่สาธารณะที่ต้องมี เช่น บันไดหนีไฟ การระบายอากาศ ความกว้างของถนนหน้าอาคาร ฯลฯ

5. วัสดุก่อสร้าง ปัจจัยในการเลือกกำหนดสเปควัสดุก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ทเมนท์หรือบ้านพักอาศัย ภาพรวมอาจไม่แตกต่างกันมากนัก ทั้งเรื่องความสวยงาม ราคา ความคงทนและการดูแลรักษา แต่ต่างกันในเรื่องของการลำดับความสำคัญ สำหรับบ้านความสวยงามอาจมาก่อน ในขณะที่อพาร์ทเมนท์จะเน้นในเรื่องงบประมาณ ความคงทนและการดูแลรักษามากกว่าความสวยงาม

ทำเล ที่ตั้ง

ทำเลถือเป็นหัวใจสำคัญ เพราะทำเลที่ดีหมายถึง ใกล้แหล่งชุมชน โรงเรียนสถานศึกษา ตลาด รวมไปถึงมีการคมนาคมสะดวกสบาย ถึงแม้จะมีคู่แข่งอยู่ในพื้นที่เดียวกันก็ตาม

การมีคู่แข่งในทำเลเดียวกันไม่ใช่อุปสรรคต่อธุรกิจ แต่ให้ตั้งโจทย์ว่าผู้ประกอบการรายอื่นนั้นตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าได้สมบูรณ์แล้วหรือยัง จากนั้นนำสิ่งที่วิเคราะห์ได้มาเสริมเป็นจุดแข็งให้กับตัวเอง สิ่งสำคัญ อย่ามองว่าผู้ประกอบการทุกรายคือคู่แข่งทั้งหมด แต่ให้แยกว่าแต่ละรายมีศักยภาพระดับคุณภาพสูงหรือต่ำกว่า แล้วคัดไว้แต่รายที่ทัดเทียมกับตัวเอง นั่นจึงถือว่าเป็นคู่แข่งตัวจริง

ทีมที่ปรึกษา กลุ่มคนที่ขาดไม่ได้ในงานก่อสร้าง

 ผลจากการที่ตนเองไม่มีความรู้ในเรื่องงานก่อสร้างเลย คุณตุ๊กจึงว่าจ้างที่ปรึกษาทั้งอย่างเป็นทางการและไม่เป็นทางการ ( เพื่อนฝูง ญาติ เป็นต้น)เท่านั้น และมีการว่าจ้างสถาปนิกและผู้ตรวจสอบโครงการเพิ่มเติมในภายหลัง แต่หลายคนแนะนำว่าควรแต่งตั้งทีมที่ปรึกษาขึ้นมาเพื่อทำหน้าที่ดูแลควบคุมงานทุกส่วนให้เดินหน้าตามกำหนด ซึ่งภายในทีมจะประกอบด้วยบุคคล 4 ฝ่ายด้วยกัน คือ ที่ปรึกษาโครงการ วิศวกร สถาปนิก และโฟร์แมน โดยแต่ละคนมีหน้าที่แตกต่างกันไป

ซินแสฮวงจุ้ย ศาสตร์ที่ขาดไม่ได้

อีกหนึ่งวิชาชีพที่เข้ามามีบทบาทในอพาร์ทเมนท์และใครอีกหลายคนที่คิดจะสร้างบ้านหรืออพาร์ทเมนท์คือ ซินแสฮวงจุ้ย มีข้อกำหนดว่าซินแสที่จะใช้จะต้องสามารถอธิบายศาสตร์ฮวงจุ้ยให้เข้ากับหลักเหตุผลทางวิทยาศาสตร์ได้ ซึ่งก็เผอิญเคยไปฟังสัมมนาที่บริษัทหลักทรัพย์แห่งหนึ่งจัดขึ้น และชอบในหลักการเชิงวิทยาศาสตร์มากกว่าของซินแสผู้นี้ จึงได้ติดต่อไปเพื่อให้มาดูฮวงจุ้ยของอพาร์ทเมนท์ตั้งแต่ยังไม่เริ่มถมที่ดิน ปรับพื้นที่เลยทีเดียว

ฮวงจุ้ยเป็นศาสตร์เก่าแก่ของจีนที่ว่าด้วยเรื่องของหลักการจัดที่อยู่อาศัยที่ดี  สำหรับ Studio 52 นี้ ฮวงจุ้ยเริ่มเข้ามามีบทบาทตั้งแต่การออกแบบ การจัดวางอาคารบนเนื้อที่ดิน โดยซินแสเข้ามาตรวจสอบตำแหน่งอาคารว่าตั้งถูกทิศตามหลักฮวงจุ้ยหรือไม่ ทิศใดเป็นทิศที่ลมพัดผ่านเข้าสู่ตัวอาคาร จนกระทั่งเริ่มการก่อสร้าง ฮวงจุ้ยก็ยังคงเข้ามามีบทบาทสำคัญอยู่เนืองๆ ไม่ว่าจะเป็นการเจาะช่องเหนือประตูทางเข้าอาคาร เพื่อให้ภายในอาคารเกิดกระแสลมไหลเวียนตลอดเวลา ส่งผลให้ภายในอาคารเย็นสบาย ปลอดโปร่ง หรือแนะนำให้กำหนดความสูงของบันไดแต่ละขั้นไว้ที่ประมาณ 16 – 17  ซม. โดยให้เหตุผลว่าเป็นความสูงที่เดินสบายที่สุด 

ที่มา :  http://community.akanek.com  

กฎหมายเกี่ยวกับอพาร์ทเมนท์

อาคารอพาร์ทเมนต์จัดเป็นประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม

สรุปข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องหลักๆ ที่สำคัญดังนี้ครับ

1. กฎกระทรวง ฉบับที่ 55

1.1 ขนาดของห้อง ของอาคารพักอาศัยรวมแต่ละห้องต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 20 ตร.ม.

1.2 ระยะดิ่งจากพื้นถึงพื้นสำหรบอาคารพักอาศัยรวมต้องไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร

2. ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร

2.1 สร้างอาคารได้สูงไม่เกิน 2 เท่าของระยะวัดจากด้านหน้าอาคารไปยังถนนฝั่งตรงข้าม

2.2 กรณีถนนสาธารณะด้านหน้าที่ดินมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร จะต้องร่นแนวอาคารจากศูนย์กลางถนนสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร

2.3 อาคารสาธารณะต้องมีระยะร่นด้านหลังที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร และมีที่ว่างรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร ถ้าสูงเกิน 15 เมตร ต้องเว้นที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร

2.4 ช่องเปิดของอาคาร ชั้น 1 และชั้น 2 ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร และช่องเปิดตั้งแต่ชั้น 3 ขึ้นไป ต้องมีระห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร

2.5 ต้องมีที่พักขยะในสัดส่วน 2.4 ลิตร/ คน/ วัน และมีพื้นที่เก็บสำรองไม่น้อยกว่า 3 วัน

2.6 อาคารขนาดใหญ่ (อาคารที่มีพื้นที่เกิน 2,000 ตร.ม. หรือสูงเกิน 15 เมตร) จะต้องจัดให้มีที่จอดรถยนต์ ในสัดส่วน 1 คันต่อพื้นที่อาคารทุก 120 ตารางเมตร

2.7 อาคารจะต้องมีบันไดหลักกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร และหากมี 2 บันได กว้าง ไม่น้อยกว่า 1.20 ม. ได้ , บันไดหนีไฟกว้างไม่น้อยกว่า 0.90 เมตร ระยะห่างระหว่างบันไดหนีไฟไม่น้อยกว่า 60 เมตร และระยะจากปลายทางเดินที่เป็นปลายตันจนถึงบันไดหนีไฟต้องไม่น้อยกว่า 10 เมตร

บันไดหนีไฟที่เป็นลักษณะบันไดหนีไฟภายนอกอาคาร ให้ทำบันไดหนีไฟถึงแค่ชั้น 2 ได้

2.8 ทางเดินภายในอาคารต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร

2.9 ต้องมีพื้นที่หน้าลิฟท์กว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร

2.10 อาคารสูง (สูงเกิน 23 เมตร) หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ (พื้นที่เกิน 10,000 ตร.ม.)จะปลูกสร้างได้ ต้องมีถนนสาธารณะด้านหน้ากว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ถ้าเขตทางยังกว้างไม่ถึง 18 เมตร พื้นที่อาคารต้องไม่เกิน 30,000 ตร.ม.

2.11 อาคารพักอาศัยรวม ต้องมีที่สัดส่วนที่ว่างบนที่ดินไม่น้อยกว่าร้อยละ 30

3. กฎกระทรวงเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม

3.1 ในกรณีที่เป็นอาคารพักอาศัยรวมตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป จะต้องจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อนำเสนอต่อคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมฯ พิจารณา  บริษัทก่อสร้าง  บริษัท ก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ ก่อสร้างอาคารสำนักงาน ก่อสร้างอาคารทาว์นโฮม ก่อสร้างอาคารพาณิชย์กรรม รวมถึงงานก่อสร้าง อาคารต่างๆ 

ที่มา : http://www.nrv.co.th

วิธีการเลือกซื้อบ้านจัดสรร และให้บริษัทรับสร้างบ้าน

วิธีการเลือกซื้อบ้านจัดสรร

สิ่งที่ต้องคำนึง คือ 

• ที่ตั้งโครงการมีความสัมพันธ์กับการขยายตัวของเมืองหรือไม่ มีถนน,ทางด่วน หรือระบบขนส่งมวลชน ไป ถึงหรือเปล่า

• เจ้าของโครงการมีความน่าเชื่อถือและเคยทำโครงการหรือไม่ ซื่อสัตย์ต่อผู้ซื้อแค่ไหน

• รูปแบบของตัวบ้าน และมาตรฐานของวัสดุที่ใช้สัมพันธ์กับราคาที่ขายหรือเปล่า

• ระบบสาธารณูปโภคต่างๆเช่น ระบบระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สโมสร สวนสาธารณะ,ทะเลสาบมีหรือไม่

• สิ่งต่างๆ เหล่านี้สำคัญมาก ยิ่งถ้ามีบ้านตัวอย่างให้ดูยิ่งช่วยให้ตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

สิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงในการซื้อบ้านจัดสรร

• ประการแรกคือ ไม่ควรซื้อบ้านจัดสรรที่อยู่ใกล้ แหล่งชุมชนแออัด เพราะแหล่งชุมชนแออัดเป็นต้นเหตุให้ เกิดปัญหาเรื่องความไม่ปลอดภัย ซึ่งไม่ใช่เรื่องขโมยอย่าง เดียว อาจจะหมายถึงเรื่องอัคคีภัยด้วย

• ประการที่สองคือ ไม่ควรซื้อบ้านจัดสรรติดกับแหล่ง กักเก็บวัตถุระเบิด หรือวัตุไวไฟ จริงๆ แล้วมีกฏหมายกำ- หนดไว้ว่าต้องไม่อยู่ใกล้บริเวณนี้ แต่ก็มีการฝ่าฝืนอยู่หลาย โครงการ

• ประการสุดท้ายคือ ไม่ควรซื้อบ้านที่มีทางเข้าออก หลายทาง หรือทางผ่านสาธารณะ ซึ่งอาจสวนทางกับคำ โฆษณาที่บอกว่ามีทางเข้า-ออกหลายทางหรือติดถนนใหญ่ เนื่องจากการดูแลความปลอดภัยค่อนข้างยาก ถ้าเป็นทาง สาธารณะ ก็จะมีรถความเร็วสูงๆ ผ่าน ลูกหลานของเราอาจจะไม่ปลอดภัย

 วิธีการตรวจสอบความน่าเชื่อถือจากเจ้าของโครงการและ จากสิ่งพิมพ์

สำหรับเจ้าของโครงการสิ่งที่ผู้ซื้อต้องระมัดระวังเป็นอย่างมากก็คือ ความมั่นคงทางการเงินของเจ้าของโครงการว่ามั่นคงเพียงใดหรือ ไม่ มีผลงานทางด้านการจัดสรรที่ดินและบ้านมาก่อนหรือ เปล่าหากผู้ประกอบกิจการได้เคยดำเนินการมาแล้ว ก็จะ ต้องพิจารณาดูว่าโครงการที่เขาดำเนินการมาแล้วนั้นมีสภาพ เป็นอย่างไร ทำตามโครงการหรือสัญญาครบถ้วนหรือไม่ มี การส่งมอบงานหรือโอนบ้านตามกำหนดหรือไม่ ถ้าขาดองค์ ประกอบ 2 ประการนี้ ก็ไม่ควรซื้อหรือถ้าจะซื้อก็ต้องระวัง ให้มากเป็นพิเศษสำหรับสิ่งพิมพ์ที่ใช้โฆษณาสิ่งพิมพ์ แผ่นพับ หรือที่เรียกกันว่า โบว์ชัวร์นั้น ที่ ถูกต้องนั้นต้องระบุรายละเอียดไว้หลายอย่างด้วยกันประการแรกคือ ชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน เลขที่ โฉนด หรือเลขที่อนุญาตจัดสรร ประการต่อไปคือ ชื่อผู้ประ กอบธุรกิจ ในกรณีที่ผู้ประกอบการมิใช่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน สุดท้ายก็คือ ทุนจดทะเบียน ทุนชำระแล้ว ชื่อกรรมการผู้จัด การ และภาระผูกพันเกี่ยวกับที่ดินและอาคารนั้นๆ ถ้ามีสิ่งที่ กล่าวมาข้างต้นครบถ้วน ก็พอจะแสดงได้ว่าโครงการนั้นมี ความน่าเชื่อถือ

วิธีการทำสัญญาซื้อบ้านจัดสรร

เรื่องการทำสัญญาซื้อบ้านจัดสรร ผู้ซื้อจะต้องไม่เกรง ใจผู้ขายในการตรวจสอบหนังสือสัญญา การทำสัญญาแต่ละ ครั้ง ผู้ซื้อจะต้องเข้าใจความหมายทุกตัวอักษรก่อนที่จะลงลาย มือชื่อของตนถ้าอ่านแล้วไม่เข้าใจ ก็ต้องจัดหาผู้รู้มาให้คำแนะนำ หรือถ้าสงสัยในเรื่องใดก็ต้องสอบถามผู้ขายให้เป็นที่ตกลงกัน เสียก่อน มิฉะนั้นจะตกเป็นผู้เสียเปรียบในการทำสัญญาได้ เช่น แบบบ้านที่ทำสัญญาถูกต้องตามโฆษณาหรือไม่ เพราะมี ผู้ดำเนินการบางราย อาจทำแบบบ้านอย่างหนึ่ง แต่เวลาทำ สัญญาได้มีการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดบางประการซ่อนไว้ หากไม่ตรวจสอบก็จะไม่ทราบ

วิธีการป้องกันไม่ให้บ้านจัดสรรที่ท่านซื้อล่าช้า

วิธีการที่จะป้องกันได้ ดังนี้1.ตรวจหลักฐานการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดิน ก่อน ทำการจองว่าเจ้าของโครงการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือ ยัง2.ตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรร หากผู้ประกอบการ ยังไม่ขออนุญาต หรือขอแล้วแต่ยังไม่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ ดิน ก็จะทำให้การก่อสร้างไม่อาจเกิดขึ้นได้3.กำหนดระยะเวลาการก่อสร้าง และวันที่ก่อสร้าง เสร็จไว้ในสัญญาซื้อขาย หากไม่เป็นไปตามสัญญา ให้คืน เงินในฐานะผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ย

วิธีการรับโอนบ้านจัดสรร

วิธีที่ 1 ตรวจสอบบ้านทั้งหลังว่ามีข้อบกพร่องหรือ ไม่ ถ้ามีก็ให้ทางผู้ขายซ่อมแซมให้เรียบร้อยก่อนที่จะโอนวิธีที่ 2 เพื่อพบกันครึ่งทาง ก็สามารถโอนได้ โดย ทำบันทึกข้อตกลงให้ซ่อมแซมทุกรายการทั้งหมด รวมถึง ระยะเวลาประกันความเสียหายอย่างน้อย 1 ปี เพื่อที่จะได้ มีเงื่อนไข สามารถบังคับให้ซ่อมแซมได้ในภายหลัง

วิธีการร้องเรียนเมื่อผู้ขายไม่โอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา

การร้องเรียนนั้นทำได้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้ม ครองผู้บริโภค มีข้อแนะนำคือ ผู้ร้องเรียนต้องมีข้อมูลทั้ง ของผู้ร้องเรียนและเจ้าของโครงการ
ข้อมูลของผู้ซื้อต้องมีชื่อ ที่อยู่ ไว้ในหนังสือร้อง เรียนให้ชัดเจน
ส่วนข้อมูลของคู่กรณีถ้าเป็นบุคคลธรรมดาต้องระบุ ชื่อ นามสกุล และที่อยู่ให้ชัดเจน ถ้าเป็นนิติบุคคล ให้ระบุ ชื่อ ที่อยู่ ของห้างร้าน บริษัท พร้อมกับหลักฐานการชำระ เงินดาวน์ เงินค่างวด และรายละเอียดข้อเท็จจริงทั้งหมดที่ มี เพื่อให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค และ หน่วยงานที่รับร้องเรียน มีข้อมูลเพียงพอที่จะนำไปดำเนินการ

การปลูกบ้านกับบริษัทรับสร้างบ้าน

ส่วนข้อดีคือ ประหยัดไม่ต้องเสียค่าออกแบบของ สถาปนิกและวิศวกร และไม่ต้องเสียเวลาในการทำแบบ
ลดปัญหาในการหาสถาปนิกและผู้รับเหมาที่ถูกใจ และได้คุณภาพตามที่ต้องการ รวมถึงการลดขั้นตอนในการ ประสานงานของทั้งสองฝ่ายด้วย
ถ้าได้บริษัทที่มีประสบการณ์และชื่อเสียงดี จะได้งาน ก่อสร้างที่มีคุณภาพและตรงต่อเวลา ไม่ทิ้งงาน ทำให้งบประ มาณไม่บานปลาย สามารถควบคุมงบประมาณได้
มีแบบให้เลือกมากมาย สามารถดูได้จากบ้านตัว อย่างที่สร้างมาแล้ว ทำให้ทราบถึงคุณภาพของงานก่อสร้าง หรืออย่างน้อยบางแบบก็ต้องมีหุ่นจำลอง เพื่อให้ดูและทำ ความเข้าใจได้ง่ายขึ้น
และทางบริษัทยังช่วยดำเนินการขออนุญาตปลูก สร้างกับหน่วยงานราชการ พร้อมทั้งจัดขอระบบสาธารณูป โภค ไม่ว่าจะเป็น ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ให้ทั้งหมด
ส่วนข้อเสียก็คือ แม้ทางบริษัทจะมีแบบบ้านให้เลือก มากมายหลายแบบก็จริง แต่ประโยชน์ใช้สอยของบ้านแต่ละ หลังไม่สามารถตอบสนองความต้องการเฉพาะของแต่ละคนได้ อย่างสมบูรณ์ อีกทั้งรูปแบบของบ้านก็ดูคล้ายๆ กันไม่โดดเด่น เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว ไม่เหมือนกับสถาปนิกออกแบบให้

ที่มา : http://www.sveng.rmutk.ac.th/html/home/6_files/HouseBuyDeta.html

ความรู้เบื้องต้นธุรกิจอพาร์ทเมนท์ให้เช่า Apartment for Rent

ประเภทที่อยู๋อาศัย

ประเภทที่อยู่อาศัยให้เช่า

        ที่อยู่อาศัยให้เช่าสามารถแบ่งได้เป็น 5 ประเภท ซึ่งแต่ละประเภทมีความแตกต่างกัน ดังนี้

        หอพัก มีลักษณะเป็นอาคารพาณิชย์ หรือเป็นอาคารก่อสร้างที่มีจำนวนชั้นไม่เกิน 4 ชั้น แบ่งเป็นห้องเล็กๆ และจัดเป็นสัดส่วน ตามปกติผู้เช่าต้องใช้ห้องน้ำร่วมกัน ที่อยู่อาศัยแบบนี้จะตั้งอยู่ใกล้กับสถานศึกษา แหล่งชุมชน และเขตอุตสาหกรรม เป็นต้น

        บ้านเช่า ผู้ให้เช่าอาจใช้บ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ มากั้นบ้านแบ่งเป็นห้องๆ โดยคิดอัตราค่าเช่าตามขนาดห้องที่กั้นไว้  ซึ่งผู้เช่าสามารถใช้ห้องครัว ห้องนั่งเล่น และห้องน้ำร่วมกับผู้ให้เช่า แต่ในบางกรณีผู้ให้เช่าอาจเสนอให้ผู้เช่าเช่าบ้านทั้งหลัง  โดยคิดอัตราค่าเช่าตามขนาดของบ้าน และทำเลที่ตั้งนั้นๆ

        แฟลต เป็นอาคารที่พักที่มีขนาดห้องเท่าๆ กัน หน่วยงานรัฐสร้างขึ้นเพื่อเป็นสวัสดิการแก่หน้าที่ของหน่วยงาน  โดยผู้เช่าจะเสียค่าเช่าในอัตราที่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยให้เช่าแบบอื่นๆ แต่สำหรับแฟลตการเคหะแห่งชาตินั้น  เป็นอาคารอาศัยที่การเคหะสร้างขึ้นเพื่อเปิดโอกาสให้ข้าราชการและบุคคลที่มีรายได้น้อยได้เช่าซื้อ และครอบครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ภายหลังการชำระเงินตามเงื่อนไขอย่างครบถ้วน

        อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม เป็นอาคารสูงที่ถูกสร้างขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อขายให้แก่กลุ่มเป้าหมายที่มีฐานะ ซึ่งอาจซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเอง หรือขายต่อเพื่อผลประโยชน์ด้านธุรกิจ หรือเสนอให้เช่าต่ออีกทอดหนึ่ง

        อพาร์ทเมนต์ เป็นอาคารที่อยู่อาศัยซึ่งมีความสูงตั้งแต่ 4 ชั้นขึ้นไป มีหลายห้องในอาคารเดียวกัน ไม่มีการจำหน่ายห้องเหมือนแฟลตหรือคอนโดมิเนียม เพราะการสร้างอพาร์ทเมนต์มีวัตถุประสงค์เพื่อประกอบกิจการให้เช่าโดยเฉพาะ อพาร์ทเมนต์มุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมาย 2 กลุ่ม โดยแยกตามรายได้และทำเลที่ตั้งเป็นสำคัญ คือ

                อพาร์ทเมนต์สำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย อาคารมีลักษณะคล้ายกับแฟลต พื้นที่ใช้สอยมีเพียงห้องนอนและห้องน้ำเท่านั้น ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในแหล่งชุมชน

                อพาร์ทเมนต์สำหรับผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงรายได้สูง อาคารมีขนาดพื้นที่ใช้สอยมากกว่าอพาร์ทเมนต์สำหรับผู้ที่มีรายได้น้อย และมีความคล้ายคลึงกับอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม คือ มีห้องนอน ห้องนั่งเล่น ห้องครัว และห้องน้ำ ดังนั้น อัตราค่าเช่าจึงใกล้เคียงกับห้องชุดของคอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนต์ระดับดังกล่าวมักตั้งอยู่ในย่านธุรกิจ

                เนื่องจากที่อยู่อาศัยในรูปแบบของการให้เช่ามีหลายลักษณะ หลายราคา และหลายกลุ่มเป้าหมาย การดำเนินธุรกิจจึงมีความแตกต่างกัน สำหรับ บทความนี้จะมุ่งศึกษาความรู้เบื้องต้นของธุรกิจที่อยู่อาศัยในรูปแบบของ “อพาร์ทเมนต์ให้เช่า” โดยเฉพาะเท่านั้น

ส่วนแบ่งการตลาด

        ธุรกิจอพาร์ทเมนต์ให้เช่าในตลาด จำแนกออกเป็นระดับต่างๆ ดังนี้

                ระดับพิเศษ (Deluxe) อพาร์ทเมนต์ให้เช่าระดับพิเศษนี้ โดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตธุรกิจการค้าใจกลางเมือง เช่น ถนนสุขุมวิท สาทร สีลม ลาดพร้าว ภายในห้องพักประกอบไปด้วย ห้องพักที่ตกแต่งอย่างสวยงามหรูหราตั้งแต่ 3 ห้องขึ้นไป ห้องรับแขก ห้องนั่งเล่น ห้องเตรียมอาหาร และห้องน้ำ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โทรทัศน์ เครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น เครื่องนอน ตู้เสื้อผ้า พรม ฯลฯ นอกจากนี้ภายในอพาร์ทเมนต์ให้เช่ายังมีบริการต่างๆ ไว้คอยอำนวยความสะดวกแก่ผู้เช่าพัก เช่น บริการซัก-รีด ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ ร้านอาหาร ร้านหนังสือ ที่จอดรถ เป็นต้น

                ระดับสูง (First class) อพาร์ทเมนต์ให้เช่าระดับนี้ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณถนนสุขุมวิท อโศก สีลม สาทร และเพชรบุรี การตกแต่งห้องพักสวยงามหรูหราใกล้เคียงกับอพาร์ทเมนต์ระดับพิเศษ (Deluxe) แต่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยภายในห้องพักน้อยกว่า มีสิ่งอำนวยความสะดวกแก่ผู้เช่าพัก เช่น โทรทัศน์ เครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น เครื่องนอน ตู้เสื้อผ้า ฯลฯ นอกจากนี้ ภายในอพาร์ทเมนต์ให้เช่ายังมีบริการอื่นๆ เช่น บริการซัก-รีด ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ ร้านอาหาร ร้านขายหนังสือ ที่จอดรถ เป็นต้น

                ระดับกลาง (Middle class) อพาร์ทเมนต์ให้เช่าระดับกลางส่วนใหญ่ตั้งอยู่ไม่ห่างจากย่านธุรกิจการค้ามากนัก มีความสะดวกในการเดินทางเข้า-ออกอพาร์ทเมนต์ ภายในห้องพักประกอบด้วย ห้องพักประมาณ 1-2 ห้อง ห้องรับแขก ห้องเตรียมอาหาร แต่มีขนาดเล็กและความหรูหราน้อยกว่าอพาร์ทเมนต์ระดับสูง (frist class) มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญ ได้แก่ โทรศัพท์ ตู้เสื้อผ้า เครื่องปรับอากาศ เครื่องนอน ตู้เย็น นอกจากนี้ อพาร์ทเมนต์ให้เช่ายังมีบริการอื่นๆ เช่น สระว่ายน้ำ ที่จอดรถ ร้านอาหาร เป็นต้น ไว้อำนวยความสะดวกแก่ผุ้เช่าพัก

                ระดับธรรมดา (Low middle class) อพาร์ทเมนต์ให้เช่าระดับนี้ส่วนใหญ่อยุ่บริเวณถนนพหลโยธิน รัชดา พระโขนง ซึ่งอยู่ไม่ห่างจากย่านธุรกิจการค้าเท่าใดนัก มีความสะดวกในการเดินทางเข้า-ออก อพาร์ทเมนต์ ภายในห้องพักประกอบด้วย ห้องพัก 1 ห้องนอน ห้องรับแขก ห้องเตรียมอาหาร และห้องน้ำขนาดเล็ก พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โทรทัศน์ เครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น เครื่องนอน ตู้เสื้อผ้า นอกจากนี้ อพาร์ทเมนต์ให้เช่ายังมีบริการอื่นๆ เช่น สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ร้านอาหาร บริการซัก-รีด ที่จอดรถ เป็นต้น ไว้คอยอำนวยความสะดวกแก่ผู้เช่าพัก

                ระดับล่าง (Low class) อพาร์ทเมนต์ให้เช่าระดับนี้มักตั้งอยู่บริเวณเขตหัวหมาก บางกะปิ พระโขนง งามวงศ์วาน ฝั่งธนบุรี และมักตั้งอยู่ในซอย การเข้าออกจึงไม่สะดวกเท่าที่ควร ห้องพักภายในอพาร์ทเมนต์ประกอบด้วย ห้องเพียงห้องเดียวที่เป็นทั้งห้องนอน ห้องรับแขก ห้องนั่งเล่น ห้องเตรียมอาหาร โดยมีห้องน้ำแยกต่างหากออกจากตัวห้อง ภายในห้องมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โทรทัศน์ เครื่องปรับอากาศ พัดลมเพดาน เครื่องนอน ตู้เสื้อผ้า อพาร์ทเมนต์ระดับนี้มักไม่มีบริการพิเศษอื่นๆ นอกจากสถานที่จอดรถ ซึ่งโดยมากจะมีไม่เพียงพอกับจำนวนห้องของอาคาร

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

        ลูกค้าเป้าหมายของธุรกิจอพาร์ทเมนต์ให้เช่าแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มใหญ่ๆ ตามระดับรายได้ ได้แก่

          กลุ่มลูกค้าที่มีระดับรายได้สูง คือ มีระดับรายได้เฉลี่ยเดือนละตั้งแต่ 40,000 บาท ขึ้นไป ลูกค้ากลุ่มนี้มีทั้งผู้ที่มีภูมิลำเนาในต่างจังหวัดและผู้ที่มีบ้านพักอาศัยอยู่ไกลจากสถานที่ทำงาน พฤติกรรมของลูกค้าส่วนใหญ่ต้องการความเป็นส่วนตัวในการเช่าพัก จึงเลือกเช่าอพาร์ทเมนต์ระดับพิเศษ (Deluxe) อพาร์ทเมนต์ระดับสูง (First class) ซึ่งเป็นห้องพักที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีการตกแต่งห้องพักหรูหรามีระบบความปลอดภัยที่ดี มีทำเลตั้งอยู่ในย่านธุรกิจการค้า และสามารถเดินทางไปทำงานได้สะดวก กลุ่มลูกค้าที่มีระดับรายได้สูง เช่น

• เจ้าหน้าที่บริหารระดับกลางถึงระดับสูงของบริษัทเอกชน
• เจ้าหน้าที่สายการบินต่างๆ
• พนักงานเอกชนที่มีรายได้สูง
• ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย เป็นต้น

           กลุ่มลูกค้าที่มีระดับรายได้ปานกลาง คือ มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนตั้งแต่ 20,000 บาทขึ้นไป ลูกค้ากลุ่มนี้โดยส่วนใหญ่มีภูมิลำเนาอยู่ในต่างจังหวัดหรือมีบ้านพักอาศัยอยู่ไกลจากที่ทำงานหรือสถานศึกษา ลูกค้าส่วนใหญ่จึงเลือกอพาร์ทเมนต์ให้เช่าที่เดินทางไปสถานศึกษาและที่ทำงานได้สะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกในห้องพักอย่างครบครัน และมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี กลุ่มลูกค้าที่มีระดับรายได้ปานกลาง เช่น

• พนักงานบริษัทเอกชน
• นักเรียนหรือนักศึกษามหาวิทยาลัยที่มีฐานะดี
• ผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระ เช่น นักแสดง นักร้อง เป็นต้น

            กลุ่มลูกค้าที่มีระดับรายได้น้อย คือ มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนตั้งแต่ 5,000-10,000 บาทขึ้นไป กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้น้อย โดยส่วนใหญ่มีภูมิลำเนาอยู่ต่างจังหวัด แต่เข้าประกอบอาชีพหรือศึกษาต่อในเขตเมืองใหญ่ ลูกค้าจึงเลือกห้องพักที่มีราคาถูก สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษาและที่ทำงาน ทำเลตั้งอยู่ในย่านชุมชน เช่น ตลาดสด ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น และมีระบบรักษาความปลอดภัยดีพอสมควร กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้น้อย เช่น

• นักเรียน นักศึกษา
• พนักงานโรงงาน พนักงานบริษัทในย่านชานเมือง
• พนักงานบริการอาหารในโรงแรม ร้านอาหาร ภัตตาคาร แม่ค้าในตลาดสด
• ประชาชนทั่วไปที่มีภูมิลำเนาในต่างจังหวัด

ทำเลที่ตั้งอพาร์ตเม้นต์

                ทำเลที่ตั้งเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการต้องคำนึงถึงเป็นอันดับแรก ธุรกิจอพาร์ทเมนต์ให้เช่าควรตั้งอยู่ในแหล่งชุมชนต่างๆ เช่น

• นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ทั่วประเทศเพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม เช่น นิคมอุตสาหกรรมนวนคร นิคมอุสาหกรรมอมตะนคร นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค เป็นต้น
• ย่านธุรกิจการค้าใจกลางเมืองเช่น สีลม สาทร ลาดพร้าว เป็นต้น เนื่องจากบริเวณดังกล่าวมีบริษัท ห้างสรรพสินค้า ตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก แต่พนักงานที่ทำงานอยู่ในย่านดังกล่าว มักประสบปัญหาใช้เวลาในการเดินทางนาน ธุรกิจอพาร์ทเมนต์ให้เช่าจึงเกิดขึ้นเพื่อรองรับลูกค้าที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน
• บริเวณที่สถานศึกษาตั้งอยู่นักเรียน-นักศึกษาส่วนหนึ่ง ได้เดินทางไปศึกษาต่อตามสถานศึกษาต่างๆ ซึ่งห่างไกลจากบ้านของตนเอง อพาร์ทเมนต์จึงเกิดขึ้นเพื่อรองรับความต้องการดังกล่าว
• ทำเลที่มีอพาร์ทเมนต์ให้เช่าตั้งอยู่เป็นจำนวนมากเนื่องจากการตัดสินใจเลือกเช่าห้องพักจะคล้ายคลึงกับการเลือกซื้อสินค้าทั่วไป คือหากต้องการซื้อผ้า ผู้ซื้อส่วนหนึ่งมักไปที่ย่านสำเพ็ง หรือต้องการซื้ออะไหล่เครื่องยนต์มือสอง ก็ไปที่เชียงกง เป็นต้น เช่นเดียวกับการหาห้องเช่าใหม่ ผู้เช่าส่วนหนึ่งนิยมเช่าห้องพักในแหล่งที่มีอพาร์ทเมนต์ให้เช่าเป็นจำนวนมาก

               นอกจากการเลือกทำเลจากแหล่งชุมชนแล้ว ผู้ประกอบการยังควรพิจารณาปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ประกอบด้วย เช่น ความสะดวกสบายในการเดินทางของลูกค้า สถานที่จับจ่ายเครื่องอุปโภคบริโภค และสภาพแวดล้อมบริเวณโดยรอบอพาร์ทเมนต์ให้เช่า เป็นต้น เพราะปัจจัยแวดล้อมเหล่านี้ผู้เช่าใช้ประกอบการตัดสินใจเลือกเช่าอพาร์ทเมนต์ นอกจากนี้ผู้ประกอบการควรพิจารณาว่า ช่องว่างทางการตลาดยังมีเหลือให้แทรกตัวเข้าไปประกอบธุรกิจอีกหรือไม่ เพื่อป้องกันมิให้เกิดการแข่งขันด้านราคาขึ้นระหว่างธุรกิจอพาร์ทเมนต์ให้เช่าในบริเวณใกล้เคียง

ปัจจัยที่ทำให้ธุรกิจประสบความสำเร็จ

                ธุรกิจอพาร์ทเมนต์ให้เช่าจะประสบความสำเร็จได้ด้วยดี ต้องประกอบด้วยปัจจัยดังต่อไปนี้

• มีแหล่งเงินทุนของตนเองหรือได้แหล่งเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยถูก
• มีทำเลที่ตั้งดีอยู่ในแหล่งธุรกิจ แหล่งชุมชน หรือเป็นแหล่งอพาร์ทเมนให้เช่าจำนวนมาก และเดินทางได้สะดวกรวดเร็ว
• มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดีสำหรับผู้เช่าพักเช่น จัดให้มีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอดเวลา จัดระบบเข้า-ออกด้วยบัตรรหัสผ่าน (Key Card) เป็นต้น
• มีระบบรักษาความสะอาดโดยการจัดให้มีพนักงานทำความสะอาด ดูแลรักษาความเรียบร้อยทั้งบริเวณภายในและภายนอกอพาร์ทเมนต์ รวมถึงมีระบบขจัดขยะมูลฝอยที่ถูกสุขลักษณะ
• อัตราค่าเช่ามีความเหมาะสมกับห้องพักและทำเลที่ตั้งผู้เช่าบางรายจะให้ความสำคัญเรื่องราคารองลงมาจากเรื่องทำเลที่ตั้ง การตั้งราคาที่เหมาะสมจึงเป็นกลยุทธ์ที่สามารถแข่งขันได้
• ปรับปรุงอาคารให้มีความใหม่อยู่เสมอเพราะนอกจากจะสร้างความสวยงามน่าพักอาศัยให้กับอพาร์ทเมนต์ให้เช่าแล้ว ยังช่วยสร้างความพึงพอใจให้แก่ผู้เช่ารายเดิมและสร้างความประทับใจแก่ผู้เช่ารายใหม่ที่กำลังมองหาอพาร์ทเมนต์ให้เช่า
• ให้บริการที่รวดเร็วแก่ผู้เช่าโดยเฉพาะการซ่อมแซมอุปกรณ์ที่ชำรุดและเสียหายเช่น ฝักบัว หลอดไฟ ลิฟต์ เป็นต้น
• มีอัธยาศัยดี ยิ้มแย้มแจ่มใส และให้บริการกับผู้เช่าทุกระดับอย่างเท่าเทียมกัน
• มีสภาพห้องพักที่เหมาะสมไม่ว่าจะเป็นเรื่องขนาดของห้องพัก สิ่งอำนวยความสะดวก และการระบายอากาศที่ดีภายในห้องพัก
• สภาพแวดล้อมบริเวณอพาร์ทเมนต์โดยรอบมีความร่มรื่นสวยงาม เงียบสงบ ปราศจากเสียงรบกวนทั้งจากภายนอกและภายในอพาร์ทเมนต์ให้เช่า

พฤติกรรมการตัดสินใจเลือกเช่าอพาร์ทเมนต์ของผู้บริโภค

                การตัดสินใจเช่าอพาร์ทเมนต์ของผู้เช่า มาจากปัจจัยต่างๆ เช่น

• ทำเลที่ตั้งดี สะดวกต่อการเดินทาง นับเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้เช่ามักใช้ประกอบการตัดสินใจเลือกเช่า หากอพาร์ทเมนต์ให้เช่าอยู่ในทำเลที่ตั้งดี เช่น ในเขตชุมชน ใกล้ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล สถานศึกษา ฯลฯ ก็จะช่วยดึงดูดผู้เช่าได้มากยิ่งขึ้น
• สภาพแวดล้อมบริเวณที่ตั้งอพาร์ทเมนต์ หากบริเวณโดยรอบที่ตั้งอพาร์ทเมนต์ให้เช่ามีความสงบเงียบ ปราศจากเสียงรบกวนแต่สะดวกต่อการจับจ่ายซื้อหาเครื่องอุปโภคบริโภค ก็จะทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจได้ง่ายขึ้นเช่นกัน
• รูปแบบอพาร์ทเมนต์ให้เช่ามีความสวยงามและทันสมัย ลูกค้าจะเกิดความประทับใจนับตั้งแต่แรกเห็น กระทั่งตัดสินใจเข้าชมภายในห้องพักต่อไป
• ความสะอาดเรียบร้อยภายในห้องพัก มีการจัดห้องพักให้น่าอยู่มีแสงสว่างที่เพียงพอ และมีอากาศที่ถ่ายเทสะดวก
• สิ่งอำนวยความสะดวกในห้องพัก ผู้ประกอบการควรจัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานที่จำเป็นต่อการพักอาศัยไว้ให้กับลูกค้า เช่น เตียง ที่นอน โต๊ะเครื่องแป้ง ตู้เสื้อผ้า พัดลม เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น เป็นต้น
• อัตราค่าเช่าพัก ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของอพาร์ทเมนต์ให้เช่ารวมถึงรายได้ของผู้เช่าแต่หากเป็นราคาที่เหมาะสม ผู้เช่าก็จะตัดสินใจได้ง่ายขึ้น
• ระบบรักษาความปลอดภัยที่ได้มาตรฐาน โดยพื้นฐานผู้เช่าพักอาศัยย่อมต้องการความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน ดังนั้น ระบบรักษาความปลอดภัยจึงเป็นสิ่งหนึ่งที่ผู้เช่านำมาพิจารณาประกอบการตัดสินใจ

สาเหตุที่ทำให้ผู้เช่าย้ายไปเช่าห้องพักที่ใหม่

       การที่ผู้เช่าย้ายไปเช่าอพาร์ทเมนต์ที่ใหม่ ส่วนใหญ่จะมาจากสาเหตุดังต่อไปนี้ (พิราพร, 2544)

อพาร์ทเมนต์ที่ใหม่มี ราคาห้องพักที่ถูกว่าอพาร์ทเมนต์ที่เดิม

อพาร์ทเมนต์ที่ใหม่มี ทำเลที่ตั้งและการคมนาคมสะดวกกว่าอพาร์ทเมนต์ที่ใหม่มี สิ่งอำนวยความสะดวกภายในห้องพักดีกว่าอพาร์ทเมนต์ที่เดิมอพาร์ทเมนต์ที่ใหม่มี การตกแต่ง และมีรูปแบบอาคารที่สวยงาม ทันสมัยอพาร์ทเมนต์ที่เดิมมี สภาพแวดล้อมไม่ดีเสื่อมโทรม หรือแออัดมากเกินไปอาพร์ทเมนต์ที่เดิม บริการไม่ดีเช่น ความสะอาดเรียบร้อยบริเวณอพาร์ทเมนต์ความสุภาพของพนักงานที่ให้บริการ เป็นต้นอพาร์ทเมนต์ที่เดิมไม่มี ระบบการรักษาความปลอดภัยที่ดีอพาร์ทเมนต์ที่เดิมมีปัญหาเรื่อง เสียงดังรบกวนผู้เช่าย้าย สถานศึกษาหรือย้ายที่ทำงานใหม่

 ที่มา : http://sites.google.com/site/dormkhonkaen